Плавное ускорение: что ожидает рынок недвижимости в России в 2026 году

В 2025 году на фоне экономической нестабильности и изменения государственной политики в области ипотеки рынок недвижимости в России продемонстрировал замедление темпов роста цен. Это особенно заметно на первичном рынке жилья, где стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах увеличилась на 8,7% по сравнению с предыдущим годом, тогда как в 2024 году рост цен составил 13,1%. Вторичный рынок также показал более скромные показатели, с увеличением стоимости готовых квартир на 1,7%, в то время как в 2024 году этот показатель был на уровне 4,6%.

Эти изменения имеют под собой ряд экономических и политических факторов, которые в значительной степени повлияли на динамику рынка. Одним из главных моментов стал отказ от массовой программы льготной ипотеки, который вступил в силу в середине 2024 года. С момента её введения в 2020 году государство субсидировало процентные ставки по ипотечным кредитам, что способствовало росту спроса на жильё и резкому увеличению цен на недвижимость. Однако с ростом ажиотажного спроса и увеличением долговой нагрузки на граждан, а также в связи с общим ухудшением экономической ситуации в стране, было принято решение о свертывании программы в её массовом формате.

Программа льготной ипотеки, которая помогала покупателям жилья с низким процентом по кредиту, привела к резкому скачку цен на недвижимость в России, а также к росту долговой нагрузки граждан. С июля 2024 года правительство России решило прекратить массовую льготную ипотеку, оставив только адресные меры поддержки для отдельных категорий граждан, таких как многодетные семьи, специалисты в сфере информационных технологий, а также жители сельских территорий и Дальнего Востока.

Изменения в ипотечном законодательстве сильно повлияли на покупательную способность россиян. Сокращение количества выданных жилищных кредитов привело к значительному падению спроса. По данным Центробанка России, за 11 месяцев 2025 года было выдано около 802 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 3,6 трлн рублей. Для сравнения, в 2024 году за тот же период было выдано более 1,2 миллиона ипотечных кредитов на сумму 4,6 трлн рублей.

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам также сыграли свою роль в снижении доступности жилья для населения. В 2024 году ставки по ипотеке достигли рекордных значений, превышая 28-30% годовых. Это сделало кредиты слишком дорогими для большинства россиян. Однако в 2025 году ситуация начала изменяться. Центробанк постепенно снижал ключевую ставку, что привело к снижению ставок по ипотечным кредитам. К концу 2025 года средняя ставка по ипотечным кредитам составила около 21%, и, по прогнозам, в 2026 году она может снизиться до 15% и ниже.

Прогнозы относительно изменения цен на недвижимость в 2026 году варьируются, но в целом эксперты предполагают умеренное увеличение стоимости жилья. По мнению специалистов, рост цен на первичном рынке может составить около 10%, а на вторичном — 7-8%. Такой прогноз обусловлен тем, что несмотря на восстановление спроса, покупательская способность населения всё ещё будет ограничена высокими ипотечными ставками и экономической нестабильностью.

Одним из факторов, который будет продолжать оказывать влияние на рынок недвижимости в 2026 году, является динамика денежно-кредитной политики Центробанка России. Ожидается, что в 2026 году Центробанк продолжит поэтапно снижать ключевую ставку, что будет способствовать удешевлению ипотечных кредитов и стимулировать спрос на жильё. Однако влияние этого процесса будет ограничено общей экономической ситуацией в стране, которая продолжает оставаться нестабильной.

Кроме того, на рост цен может повлиять ограниченность предложения на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, где спрос на жильё остаётся высоким. К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге уже сейчас наблюдается нехватка доступных вариантов на вторичном рынке, что способствует росту цен на готовое жильё. Это особенно актуально на фоне низкой строительной активности в некоторых регионах и неопределённости в экономике, которая не позволяет строителям активно увеличивать объём новых жилых комплексов.

Для большинства россиян, решивших приобрести жильё в 2026 году, важным фактором останется доступность ипотеки. Снижение ставок по ипотечным кредитам откроет новые возможности для покупателей, однако, по словам специалистов, следует ожидать определённых колебаний на рынке. Это обусловлено не только изменениями в денежно-кредитной политике, но и возможными изменениями в законодательной и экономической политике, которые могут внести дополнительные риски в рынок недвижимости.

В заключение, можно сказать, что рынок недвижимости в России в 2026 году ожидает плавное восстановление. Снижение ипотечных ставок и восстановление спроса на жильё могут привести к умеренному росту цен, как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако, учитывая сложную экономическую ситуацию, темпы роста будут сдержаны и зависят от множества факторов, включая дальнейшие изменения в денежно-кредитной политике и экономике в целом.